售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房发生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

  开发商往往在印刷精美的楼盘广告和宣传资料的最后用一行小字写上“一切以最后完工为准”或者“本广告的内容尚未最终确定”类似的一句。千万别小看这句话，这是开发商逃脱责任的一种手段。因此，即使广告上的宣传内容再怎么诱人，也不能轻易地相信。

2.开发商做虚假广告，要受什么处罚？

  开发商在媒体上或者以其他方式做虚假广告，违反了《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，要承担法律责任。而在这两部法律中，只是规定了对做虚假广告的处罚标准，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔偿款。目前的这种处罚方式很难阻止开发商停止做虚假广告。购房者一定要对房地产的广告提高警惕。

3.买房时要看哪“五证”？

   这里说的“五证”指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。也是法律要求房地产开发商和销售商在预售房屋之前必须办齐的文件。

   “五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工报告）和商品房预售许可证。

   “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证，如果有了预售许可证，就说明开发商应该有了其他的相关证书，否则房地产管理部门不会给开发商发预售许可证。购房者在审查了名副其实的预售许可证之后，即可以放心选购商品房。

    售房许可证有两种：一种是现房的销售许可证；一种是期房的预售许可证。现房的销售只需要到房地产管理部门备案即可，销售许可证不是必须的法律文件。而期房的预售则必须取得房地产管理部门颁发的预售许可证才能进行。

    售房许可证上的内容：（1）建设项目名称、坐落、结构、批准立项单位和文号。（2）建设项目的使用性质和规模（占地面积、建筑面积）。（3）拟外销的房屋建筑面积或幢、号。（4）工程进度和交付使用时间等情况。

  在查看预售许可证时要看原件，防止开发商在复印件上做手脚。开发商必须全部缴清土地出让金，才可以取得预售许可证。一定要注意查看自己要购买的房子是否在许可证的范围之内。在审查了预售许可证以后，不要忘了把预售许可证的编号写入合同。

4.买现房除了看房，还要审查什么？

  购买现房就不必查看开发商是否有销售许可证，只需到房地产管理部门审查现房销售的备案情况即可。同时千万不要忘了还要看开发商在销售现房时是否已经取得了房屋所有权证，就是我们通常所说的“大产权”。

5.“五证”和“两书一表”不全的房子，你敢买吗？

  如果买了这样的房子，购房者将来可能是办不到房产证的。房地产管理部门在办房产证时要求开发商必须提供这些文件。另外如果开发商具备补齐“五证”的条件，等“五证”补齐了以后，购房者也可以领到房产证（小产权证）。但是在补办过程中会涉及相关手续的报批、相关文件是否齐备以及补交费用的问题，所以在时间上很难保证。

6.买房前必须签《购房意向书》或《认购书》吗？

  买房之前签订《购房意向书》或《认购书》不是法律规定的必经程序，而是房地产交易领域的一种习惯做法。

7.《认购书》包括哪些内容？

  《认购书》的内容包括：（1）房号及户型。（2）房屋的建筑面积。（3）房屋的价款及计算方式。（4）签订正式购房的日期。（5）在一方不履约时关于定金的处理问题。（6）开发商的预售许可证号。（7）当事人双方基本情况。

8.购房者签了《认购书》以后，签正式合同时，有些条款不能接受怎么办？

  这时购房者会陷入进退两难的境地。为了避免这种情况，在签订《认购书》之前，最好让开发商提供他们的标准合同以及补充协议，仔细研究之后再签《认购书》。而且在《认购书》中可以双方协商约定：“买方在签订认购协议之日起，几日内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还”这样就能化被动为主动。

9.购房人交了定金，房子不想要了，可以退吗？

  如果在合同约定的期限内，购房人不想买房了，可以要回定金。但是一旦过了这个期限，购房人才反悔，交的定金就作为开发商保留房号的损失拿不回来了。如果开发商又把房子卖给别人，不但要退回定金，而且还要适用“定金罚则”，向购房人双倍返还定金。

10.发生不可抗力，定金能退吗？

  不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括某些自然灾害和某些社会现象，如战争、罢工等，购房者可以要求开发商返还定金。

11.此“定金”与彼“订金”一样吗？签《认购书》必须交定金吗？

   定金与订金虽然仅一字之差，但是其法律性质却不同。定金是履行合同的一种担保形式，如果一方违约，就要适用定金罚则。

  订金（有的叫认购金或者预付款）是购房人担心看中的房子买不到而预先交的钱，实际上是在一定期限内的优先购买权，它不是合同的担保形式。

  所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金；如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。

  一般情况下，签订认购书需要在一定期限内交付一定数量的定金。

12.开发商单方违约，你交的定金怎么办？

  由于开发商的原因导致不能在约定的期限内签订购房合同，如开发商把已经约定的房屋卖给他人或将该房屋抵押给他人，购房者可以要求开发商双倍返还定金。

  如果是由于开发商在售房时不具备法律规定的售房条件，即直至起诉之前也未办理预售房许可证，这种情况下购房者与开发商签订的合同属于无效合同。购房者可以要求开发商返还定金，并且可以要求开发商支付相应的利息损失。

13.什么是建筑面积？套内建筑面积？套内使用面积？套内墙体面积？阳台面积？

  建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积；一部分是分摊的公用建筑面积。

  它的计算公式是：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

  套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

  它的计算公式是：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  套内使用面积是套内墙体所围成的空间在地面上的投影面积。

  套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积；一部分是非公用墙体面积。

  公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  阳台分为封闭式和非封闭式两种。

  封闭式阳台的建筑面积=阳台外围水平投影的面积

  非封闭式阳台的建筑面积=阳台外围水平投影的面积×1/2

14.什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积的分摊原则是什么？

  公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

  分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

  公用建筑面积分摊系数=整栋楼的公用建筑面积/整栋楼的套内建筑面积之和

  公用建筑面积分摊的原则有以下三点：（1）公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。